Aktuálně
Banky snižují odhadní ceny nemovitostí
Zájem o hypotéky ani za koronakrize nepolevil. Naopak, objemy poskytnutých úvěrů na bydlení letos trhají v Česku rekordy. Banky jsou ale kvůli nejistému výhledu ekonomiky a realitního trhu opatrnější v odhadech cen zastavovaných nemovitostí. Pro případ poklesu cen realit nyní banky žadatelům hodnotí nemovitosti na výrazněji nižší částky a zájemcům o vlastní bydlení to může zkomplikovat cestu k úspěšnému schválení hypotéky. Banky reagují na to, že ekonomická nejistota a konec splátkového moratoria zvýšily riziko nárůstu počtu nesplacených hypoték. Řada finančních a realitních expertů navíc již dlouho varuje, že ceny nemovitostí jsou u nás velmi nadhodnocené. Česká národní banka (ČNB) teď toto nadhodnocení odhaduje v průměru na 17 procent, ve vybraných lokalitách s vysokým podílem investičních bytů jde ale až o 25 procent. Pozor na propad cen Podle analytiků se proto dá výhledově počítat s propadem cen nemovitostí. Již první vlna koronaviru měla přinést obrat trendu a odstartovat pokles cen nemovitostí. Žádný zlom ale nenastal. Ve druhém čtvrtletí loňského roku ceny nemovitostí nadále rostly, i když tempo růstu zvolnilo. Nyní Česko bojuje s druhou vlnou pandemie koronaviru a ceny bytů, rodinných domů i pozemků stále rostou. Obavy bank ale mohou v následujících měsících dostupnost vlastního bydlení dál zhoršit. Lidé si totiž budou muset na koupi vyhlédnuté nemovitosti připravit ještě více vlastních peněz. V případě nízké odhadní ceny nemovitosti je možné nabídnout bance do zástavy i jinou vhodnou nemovitost. V takovém případě je reálné pokrýt celou kupní cenu nemovitosti hypotékou. Realitní experti se shodují, že banky poskytující hypotéky se začínají připravovat na horší časy. Jedním z projevů je právě výrazně nižší ocenění nemovitosti, než je její aktuální kupní cena. Nejvíce se toto projevuje u starších realit v původním stavu a nemovitostí v méně vyhledávaných lokalitách. Zde může být odhad citelně níže než kupní cena. Banky se takto snaží minimalizovat riziko finanční ztráty. Zastavovaná nemovitost slouží bance jako záruka pro případ, že nebude poskytnutý úvěr splacen. Pokud dojde k dražbě zastavené nemovitosti, pak banka částkou z jejího prodeje uspokojí svoji pohledávku. Při výpočtu maximální možné výše poskytované hypotéky je přitom pro banku rozhodující hodnota nemovitosti a nikoli její skutečná kupní cena. Ještě na začátku letošního roku se v 90 až 95 procentech případů obě zmíněné částky shodovaly. Hypotéky už zlevňovat nebudou V současné době banky poskytují hypotéky do výše 90 procent hodnoty zastavované nemovitosti. Mnohem častěji jsou ale sjednávány 80procentní hypotéky, což znamená, že si kupující musí zbývajících 20 procent z hodnoty nemovitosti přidat z vlastních úspor. V současné době by si lidé měli dávat pozor i na rychlý podpis rezervační smlouvy. Může se totiž stát, že se zavážete ke koupi a banka vám posléze půjčí méně, než potřebujete. Výhodnější je nechat si hypotéku nejprve předschválit, a až poté podepisovat rezervační smlouvu. ČNB na konci listopadu ponechala limity pro poskytování hypoték beze změny. Poměr výše hypotečního úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti (LTV) tak zůstává na 90 procentech. Zároveň centrální banka nepovažuje nyní za nezbytné další dva limity pro poskytování hypoték obnovit a ani zpřísňovat jiné parametry. V červnu centrální banka zrušila u posuzování žádostí o hypotéku limit pro poměr mezi měsíční splátkou veškerých úvěrů proti celkovému čistému měsíčnímu příjmu (ukazatel DSTI). Předtím v dubnu zrušila limit poměru výše dluhu a čistého příjmu žadatele o úvěr (DTI). Pro banky dává stále menší smysl hypotéky dále zlevňovat: jednak jim zdražují vlastní zdroje, jednak je pro ně atraktivnější zhodnocovat prostředky skrze investice do bezpečných vládních dluhopisů. Je tak pravděpodobné, že hypotéky v Česku už příliš zlevňovat nebudou a že v první půli letošního roku začnou zase zdražovat. Kdo vyčkává s tím, že by hypotéky mohly ještě výrazněji zlevnit, nejspíše už se nedočká.
Hypotéky zlevňují, ale hůř se získávají
Hypotéky letos zlevňují, jejich sazby padají i pod dvě procenta. Čechy to láká, ale na druhou stranu podmínky pro jejich získání banky zpřísňují. Sice to nevytrubují do světa, ale ti, kteří hypotéky vyřizují, potvrzují, že banky neuznávají všechny příjmy žadatelů, vyžadují i dodatečné zajišťování, které něco stojí. Banky si nechávají větší zadní vrátka pro horší časy. Ne všechny na první pohled levné sazby jsou pro klienty tak výhodné, jak na první pohled vypadají. Často bývají spojeny s povinností sjednání rizikové smlouvy, pojištění nemovitosti u předem určené pojišťovny či uzavření dalších finančních produktů. Je vždy nutné mít na paměti finanční náročnost všech těchto „vedlejších produktů“. Karanténa krátí žadatelům bonitu Při výběru úvěrující banky doporučujeme nedívat se pouze na sazbu, ale na výši splátky a vyhodnotit i všechny související náklady. Protiváhou pěkných úrokových sazeb je zpřísnění podmínek pro posuzování bonity, tedy schopnosti klienta splácet. Některé banky podle ní nyní neberou v potaz nebo krátí uznatelné příjmy lidí z oborů ovlivněných opatřeními proti nákaze (např. cestovní ruch, pohostinství, hoteliérství, herci, sportovci). Neuznávají také celé příjmy klientů, kteří aktuálně pobírají náhradu mzdy díky uzavření provozovny z důvodu opatření nebo karantény. Vlastní bydlení nebo byt na investici je jistě lákavá představa, nicméně je třeba zamyslet se nad možnostmi hypotéku splácet po celou dobu jejího trvání, a především tvořit si rezervu pro nenadálé situace i pro možná období, kdy se splátky zvýší a ceny nemovitostí případně poklesnou. Pozor na změny sazeb K poklesu cen i o více než dvacet procent došlo například v reakci na ekonomickou krizi v roce 2008. A v prvním desetiletí nového milénia byly také běžné hypoteční sazby kolem pěti i sedmi procent, nikoliv kolem dvou procent jako dnes. Více než dvojnásobné sazby proti současnosti si přitom řada lidí dnes už ani nedokáže představit. Rozdíl ve splátce je ale obrovský. U splátky kolem sedmi tisíc měsíčně pak takové zvýšení ceny hypotéky po skončení fixace může znamenat nárůst o tisíce korun měsíčně. Zatím ale k zdražování peněz, tím k omezení poptávky po nemovitostech, a tedy i k následnému zlevňování nemovitostí nedochází. Ceny nemovitostí proti očekávání řady odborníků a čekatelů na koupi prostě neklesly a neklesají. Spíše naopak. Kromě toho se staví méně bytů, což trh vnímá tak, že ceny půjdou nahoru. V momentě nákupu se cena bytu nebo domu zdá naprosto nesmyslně drahá. A za pár let už je vidět, že to byla dobrá investice. Z oficiálních vyjádření bank zatím nevyplývá, že by se něco na rozjetém vlaku „levné hypotéky, zdražující nemovitosti“ v dohledné době měnilo.
Přejeme vám šťastné a veselé Vánoce!
Vážení zákazníci, milí přátelé, za celý náš tým bych vám chtěl poděkovat za výbornou spolupráci v letošním roce. Přeji vám i všem vašim blízkým příjemné prožití vánočních svátků a v novém roce pevné zdraví, mnoho štěstí a spoustu životní energie a optimismu. Za tým spol. ALFAHAUS Petr Podlaha, jednatel
Těžká volba: vlastní bydlení, nebo pronájem?
Vlastní bydlení, nebo pronájem? Otázka, kterou řeší každý rok více a více Čechů. Ceny realit neustále rostou a každému se může vyplatit něco jiného. Většina Čechů preferuje bydlení ve vlastním. Ne každý si ho však může dovolit, jelikož ceny nemovitostí za posledních několik let rostou rekordním tempem, které výrazněji nezlomila ani epidemie koronaviru. Například průměrná cena bytu o rozloze 60 metrů čtverečních v Praze stoupla podle serveru Realitymix.cz na více než šest milionů korun. V jiných velkých městech sice cena stejné nemovitosti nedosahuje takových částek, v porovnání s minulým rokem ale rostla prakticky všude. Hypotéka Z cen bydlení vyplývá, že pokud chce člověk bydlet ve vlastním, musí mít opravdu hodně peněz. Kdo si pro zaplacení bytu či domu zvolí hypotéku, musí počítat s tím, že ji bude splácet po většinu svého života. Člověk by měl mít v takovém případě také našetřeno obvykle 20 procent z kupní ceny nemovitosti, což může zabrat i několik let spoření. Výhody hypotéky: po splacení hypotéky je nemovitost vaše a nemusíte se bát vystěhování. jasně víte, kolik peněz budete několik dalších let muset platit. vlastní nemovitost můžete také upravovat, rekonstruovat apod. na nemovitost se lze dívat také jako na investici, ve které máte uložené peníze. Po splacení hypotečního úvěru můžete byt nebo dům prodat a získat tím prostředky na nové bydlení a další finanční rezervu. Na druhou stranu tu jsou také nevýhody, které s hypotékou neodmyslitelně souvisí. Nevýhody hypotéky: splacení celé hypotéky může trvat až 30 let. Po celou tuto dobu musíte pravidelně posílat bance určitou částku, která se odvíjí od vašeho příjmu našetřit obvyklých 20 procent ceny nemovitosti může trvat i několik let. Bez těchto peněz nebo dalšího zajištění hypotéku nedostanete neplatíte jen peníze za byt nebo dům, ale také úroky bance a další poplatky, které se s hypotékou pojí jak už bylo řečeno, hypotéku bez našetřených peněz jen tak nedostanete. Existuje ale možnost zastavit další nemovitost (například rodičů, s jejich souhlasem) a k penězům se dostat. V případě nesplácení je s touto variantou nicméně spojené také ohrožení zastavené nemovitosti Pronájem Právě chybějící finance a nejistý dlouhodobý příjem mohou být hlavními faktory toho, že si člověk vybere spíše bydlení v pronájmu. Jeho ceny sice také dlouhodobě rostou, zvlášť v těch největších městech Česka, pro mladé lidi jde však častokrát o schůdnější cestu k osamostatnění se. Výhody podnájmu: na začátku nemusíte mít prakticky žádné finance. Stačí jen složit vratnou kauci, která slouží jako určitá pojistka majiteli nejste vázáni na jedno místo. Pokud potřebujete změnit bydliště kvůli práci, je přesun nesrovnatelně snazší než při hypotečním úvěru vyšší nájemné se dá rozdělit mezi několik spolubydlících. A ušetřené peníze pak lze v budoucnu použít třeba na hypotéku Na druhé straně je důležitá také nejistota, která u pronájmu existuje. Nevýhody podnájmu: riziko výpovědi z bytu nebo neprodloužení smlouvy skokové zvyšování nájmu. nemožnost provádět v bytě úpravy individuální přístup Každému tak podle jeho situace bude vyhovovat něco jiného. Pokud se mladí lidé stěhují od rodičů do svého prvního bydlení, v drtivé většině případů využijí pronájmu. Nemají našetřeno dost peněz a ani nevědí, jaká je čeká blízká budoucnost. Jinak bude přemýšlet starší pár, který se chce usadit na jednom místě a získat jistotu vysněného vlastního bydlení, které navíc bude moci v budoucnu případně prodat a získat prostředky pro jinou nemovitost. Obě varianty mají také svá rizika. V pronájmu vám může dát majitel výpověď a vy se ocitnete v situaci, ve které budete muset rychle sehnat nové bydlení. Při splácení hypotéky se zase můžete dostat do situace, v níž nebudete mít na splácení. Tím se můžete dostat do velkých problémů s bankou. Před rozhodnutím o hypotečním úvěru se určitě vyplatí sejít se s finančním poradcem, který má v oboru praxi a na základě vašich příjmů doporučí další postup. Kromě peněz je navíc nutné zvážit také místo, na kterém nemovitost stojí. V případě hypotéky to bude pravděpodobně váš domov po následující roky. Pokud splňujete všechna kritéria, z dlouhodobého hlediska se více vyplatí hypoteční úvěr než bydlení v pronájmu. Investujete do vlastního bydlení, jehož se v budoucnu stanete majitelem. Navíc měsíční splátky při vhodně zvolené fixaci obvykle bezprostředně nepodléhají inflaci tak jako placení pronájmu – záleží samozřejmě na nájemní smlouvě. Znění části smlouvy stanovující samotnou výši nájmu a jeho navyšování je třeba věnovat velkou pozornost.
Pracujeme i během nouzového stavu
Vážení spolupracovníci a zákazníci, rádi bychom vás informovali, že během nouzového stavu, který byl vyhlášen v souvislosti se šířením onemocnění COVID-19, spol. ALFAHAUS ve své činnosti pokračuje i nadále. Všechny stavby provádíme bez omezení a v požadovaných termínech. S pozdravem jednatel společnosti Petr Podlaha
Jak to bude s odpočty úroků z hypoték?
Zmatek. Tak lze popsat situaci ohledně daňových odpočtů úroků z hypoték a úvěrů ze stavebního spoření. Záměrem zákonodárců bylo, aby roční limit na odpočet úroků byl pro úvěry podepsané po Novém roce 150 tisíc korun, namísto současných 300 tisíc korun. Zákon je nejasný Ustanovení novely jsou ale tak nejasná, že nad výkladem zákona kroutí hlavou i specializované daňové kanceláře. Jak to s odpočty bude, nyní nedokáže pravděpodobně nikdo jasně říct. Řada médií uvedla jako hotovou věc, že roční limit na částku, kterou si lidé mohou odečíst od daňového základu za zaplacené úroky z hypotečních úvěrů (a úvěrů ze stavebního spoření) bude pro úvěry podepsané od roku 2021 namísto současných 300 tisíc jen 150 tisíc korun. Dotklo by se to především klientů, kteří mají v rámci „společně hospodařící domácnosti“ objemnější dluhy (cca od sedmi milionů korun) na investici do vlastního bydlení. Nejasnosti vyvolává pasáž zákona, kde se uvádí, že na úroky z úvěrů použitých na „financování bytové potřeby… obstarané před 1. lednem 2021“ se bude uplatňovat limit 300 tisíc korun, zatímco u pozdějšího obstarání bytové potřeby bude platný limit 150 tisíc korun. Otázky kolem výkladu Problém je s výkladem spojení „obstarání bytové potřeby“, které vyvolává řadu otázek. Kdy obstarání bytové potřeby nastává? Je to podpis úvěrové smlouvy, podpis kupní smlouvy, podání návrhu na vklad kupní smlouvy do katastru nemovitostí nebo samotné provedení vkladu? A dále: Jak správně vyhodnotit tento termín u výstavby, rekonstrukce nebo v případě, kdy původní úvěr pouze nerefinancuji, ale současně navyšuji například o další prostředky na rekonstrukci již dříve koupené nemovitosti? To všechno jsou oblasti, kde by klientům mohl nesprávný výklad zákona přinést pozdější komplikace s daňovou správou, pokud by si od daňového základu odečítali více, než zákon dovoluje. Případně by si na základě nesprávného výkladu odečítali méně, než mohou. Novelizace zákona Ani v oslovených tuzemských bankách není přístup k této věci jednotný a na nejasnou formulaci upozorňují i námi oslovené daňové kanceláře. Bude třeba, aby ministerstvo financí, respektive Generální finanční ředitelství tento problém vyjasnilo. Do hry se také dostává případná novelizace zákona, která by mohla teoreticky proběhnout už letos na podzim. Nejlepší by totiž bylo limit pro daňové odpočty úroků z úvěrů na bydlení zachovat na současných 300 tisících korunách. Finanční správa, banky a zejména klienti by se tak vyhnuli informačnímu chaosu a s ním spojenými vícenáklady na celý systém, včetně případných soudních sporů. Už jen dodejme, že zákonná pravidla pro daňovou odečitatelnost zaplacených úroků z úvěru na bydlení se stávají v poslední době čím dál více nepřehledná. Dle červnového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu je za určitých podmínek možné odečítat úroky i z úvěru použitého na financování rekreační nemovitosti, pokud tato prokazatelně slouží k uspokojení bytové potřeby (tj. že ji skutečně používáte k celoročnímu bydlení). Nikde se ovšem dnes nedozvíte, jak finančnímu úřadu jednoduše tuto skutečnost prokázat, aby vám daňový odpočet uznal. Dotyčný stěžovatel si musel na průlomové rozhodnutí Nejvyššího správního soudu počkat téměř 5 let. Finanční úřad teď musí stěžovateli zaplatit na nákladech soudního řízení více, než po něm původně požadoval.
