Banky snižují odhadní ceny nemovitostí

Zájem o hypotéky ani za koronakrize nepolevil. Naopak, objemy poskytnutých úvěrů na bydlení letos trhají v Česku rekordy. Banky jsou ale kvůli nejistému výhledu ekonomiky a realitního trhu opatrnější v odhadech cen zastavovaných nemovitostí.

Pro případ poklesu cen realit nyní banky žadatelům hodnotí nemovitosti na výrazněji nižší částky a zájemcům o vlastní bydlení to může zkomplikovat cestu k úspěšnému schválení hypotéky.

Banky reagují na to, že ekonomická nejistota a konec splátkového moratoria zvýšily riziko nárůstu počtu nesplacených hypoték. Řada finančních a realitních expertů navíc již dlouho varuje, že ceny nemovitostí jsou u nás velmi nadhodnocené. Česká národní banka (ČNB) teď toto nadhodnocení odhaduje v průměru na 17 procent, ve vybraných lokalitách s vysokým podílem investičních bytů jde ale až o 25 procent.

Pozor na propad cen

Podle analytiků se proto dá výhledově počítat s propadem cen nemovitostí. Již první vlna koronaviru měla přinést obrat trendu a odstartovat pokles cen nemovitostí. Žádný zlom ale nenastal. Ve druhém čtvrtletí loňského roku ceny nemovitostí nadále rostly, i když tempo růstu zvolnilo. Nyní Česko bojuje s druhou vlnou pandemie koronaviru a ceny bytů, rodinných domů i pozemků stále rostou.

Obavy bank ale mohou v následujících měsících dostupnost vlastního bydlení dál zhoršit. Lidé si totiž budou muset na koupi vyhlédnuté nemovitosti připravit ještě více vlastních peněz. V případě nízké odhadní ceny nemovitosti je možné nabídnout bance do zástavy i jinou vhodnou nemovitost. V takovém případě je reálné pokrýt celou kupní cenu nemovitosti hypotékou.

Realitní experti se shodují, že banky poskytující hypotéky se začínají připravovat na horší časy. Jedním z projevů je právě výrazně nižší ocenění nemovitosti, než je její aktuální kupní cena. Nejvíce se toto projevuje u starších realit v původním stavu a nemovitostí v méně vyhledávaných lokalitách. Zde může být odhad citelně níže než kupní cena. Banky se takto snaží minimalizovat riziko finanční ztráty.

Zastavovaná nemovitost slouží bance jako záruka pro případ, že nebude poskytnutý úvěr splacen. Pokud dojde k dražbě zastavené nemovitosti, pak banka částkou z jejího prodeje uspokojí svoji pohledávku.

Při výpočtu maximální možné výše poskytované hypotéky je přitom pro banku rozhodující hodnota nemovitosti a nikoli její skutečná kupní cena. Ještě na začátku letošního roku se v 90 až 95 procentech případů obě zmíněné částky shodovaly.

Hypotéky už zlevňovat nebudou 

V současné době banky poskytují hypotéky do výše 90 procent hodnoty zastavované nemovitosti. Mnohem častěji jsou ale sjednávány 80procentní hypotéky, což znamená, že si kupující musí zbývajících 20 procent z hodnoty nemovitosti přidat z vlastních úspor.

V současné době by si lidé měli dávat pozor i na rychlý podpis rezervační smlouvy. Může se totiž stát, že se zavážete ke koupi a banka vám posléze půjčí méně, než potřebujete. Výhodnější je nechat si hypotéku nejprve předschválit, a až poté podepisovat rezervační smlouvu.

ČNB na konci listopadu ponechala limity pro poskytování hypoték beze změny. Poměr výše hypotečního úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti (LTV) tak zůstává na 90 procentech. Zároveň centrální banka nepovažuje nyní za nezbytné další dva limity pro poskytování hypoték obnovit a ani zpřísňovat jiné parametry.

V červnu centrální banka zrušila u posuzování žádostí o hypotéku limit pro poměr mezi měsíční splátkou veškerých úvěrů proti celkovému čistému měsíčnímu příjmu (ukazatel DSTI). Předtím v dubnu zrušila limit poměru výše dluhu a čistého příjmu žadatele o úvěr (DTI).

Pro banky dává stále menší smysl hypotéky dále zlevňovat: jednak jim zdražují vlastní zdroje, jednak je pro ně atraktivnější zhodnocovat prostředky skrze investice do bezpečných vládních dluhopisů.

Je tak pravděpodobné, že hypotéky v Česku už příliš zlevňovat nebudou a že v první půli letošního roku začnou zase zdražovat. Kdo vyčkává s tím, že by hypotéky mohly ještě výrazněji zlevnit, nejspíše už se nedočká.