Aktuálně
Úroky z hypoték jsou dále odečitatelné, ale roční odpočet se sníží
Lidé kupující si bydlení nyní na dani ušetří až stovky tisíc. Daňové úlevy podle všeho zůstanou i těm, kteří si pořizují nemovitost na hypotéku. Ale ceny nemovitostí zatím neklesají. Daň z nabytí nemovitých věcí nezaplatí nikdo, jehož vklad do katastru byl proveden v prosinci 2019 a později. Nemusí tak odvést státu 4 % z kupní ceny. Což může pro lidi pořizující si nové bydlení znamenat úsporu v řádu statisíců. Současně bude i nadále možné si odečítat zaplacené úroky z úvěrů na bydlení od základu daně z příjmů. Původní návrh prosazovaný ministryní financí Alenou Schillerovou počítal se zrušením odpočtů úroků od počátku roku 2022, kvůli kritice opozice ale neprošel. Výše ročního odpočtu se sníží z 300 na 150 tisíc Lidé pořizující si bydlení na úvěr i v příštích letech ušetří. Odpočty úroků totiž představují významné daňové úlevy, díky nimž mohou lidé pořizující si vlastní bydlení na hypotéku ušetřit i stovky tisíc korun. Dojde ale ke snížení úhrnné částky úroků, ze kterých lze uplatnit daňové odpočty, z nynějších 300 na 150 tisíc korun za rok. Pro drtivou většinu zájemců o vlastní bydlení budou výhody zachovány v plné výši. Snížení maximální hranice, kterou si lze za rok odečíst od základu daně, se totiž nedotkne žadatelů, kteří si pořizují byt s hypotékou do 6,57 milionu korun, za předpokladu, že se vešli do doporučení České národní banky LTV 90, a mají úvěr se splatností 30 let s úrokovou sazbou 2,30 % p.a., protože jejich roční úroky nedosahují 150 tisíc korun. Pokud by byl přijat původní vládní návrh, pak by lidé zaplatili u 30leté hypotéky o zhruba 15 měsíčních splátek navíc, jinak řečeno přišli by o úsporu v této výši. Což by v konečném důsledku snížilo dostupnosti bydlení. Daň z nabytí nemovitosti už dříve nemuseli platit ti, kteří si kupovali novostavbu, lidé, kteří nemovitost dostali jako dar nebo v dědictví, a majitelé družstevních bytů, které byly převedeny do osobního vlastnictví. Novostavby si ale řada kupujících pořizuje na úvěr a zrušení odpočtů by pro ně znamenalo zdražení už tak vyšší pořizovací ceny. Snížení cen nemovitostí zatím v nedohlednu Zrušení daně schválila Poslanecká sněmovna 8. července 2020. Novelu ale ještě musí odsouhlasit Senát a podepsat prezident. Je otázka, zda se zrušení daně může promítnout do snížení cen nemovitostí. Jisté je, že realitní trh ovlivnil nástup koronakrize. I když v tuto chvíli není jasné, do jaké míry. Určité ochlazení trhu je pravděpodobné, ale realitní trh je do jisté míry zamrzlý v důsledku vyčkávání prodejců. Což plošnému zlevnění bytů nenahrává. Nemluvě o rozvolnění pravidel hypoték ze strany ČNB nebo snížení úrokových sazeb, které má podpořit poptávku po novém bydlení.
Banky povolují hypoteční "uzdu"
Česká národní banka (ČNB) v uplynulých měsících podnikla několik akcí, které měly (mimo jiné) rozpohybovat trh s bydlením v době koronavirové. V březnu a květnu snížila úrokové sazby a také zvýšila na 90 procent tzv. LTV (loan-to-value), což je limit, který určuje, kolik z ceny nemovitosti může banka klientovi půjčit. Centrální bankéři také zrušili limit DTI (debt-to-income), který určuje poměr zadlužení žadatele o úvěr k jeho ročnímu čistému příjmu. A nyní po předchozím snížení zcela zrušili i zmiňovaný limit DSTI, což je zásadní krok. Velmi opatrné banky Březnové snížení sazeb krátce po vyhlášení karantény mělo pomoci především bankám vytvořit si určitý finanční polštář, aby mohly lépe čelit případným problémům, jako jsou například výrazné výpadky ve splácení půjček. Ke snížení sazeb hypoték pro koncové klienty ze strany bank tehdy nedošlo a nikdo to ani příliš nečekal. Banky naopak začaly postupně snižovat úrokové sazby na běžných a spořicích účtech klientů. Ani dubnové zmírnění, či zrušení hypotečních limitů pro koncové klienty nemělo žádný dopad, respektive byl spíše opačný, než se očekávalo. Banky se chovaly obezřetně a samy raději limity zpřísnily a důkladněji posuzovaly, komu peníze půjčí. Obávaly se, že by se lidé mohli dostat do finančních potíží například kvůli ztrátě zaměstnání a přestali by úvěry splácet. Některé menší banky sice zkusily snížit sazby, ale bylo to za cenu zpřísněných limitů a bezpečnostních opatření. Pozitivní dopad na klienty nebyl žádný nebo jen minimální a s časovým odstupem. Druhé snížení úrokových sazeb v květnu přece jen postupně dopad na sazby pro klienty mělo a banky jedna po druhé, nikoliv plošně, začaly sazby snižovat. Začátkem června, kdy bylo zřejmé, že nejhorší omezení končí, začaly banky uvolňovat i svá vnitřní opatření a přizpůsobovat se limitům ČNB. Hypotéku je tak nyní snazší získat než v předchozích letech, ale poptávka na straně klientů doposud spíše klesala. Proč? Čekání na levnější ceny Řada lidí kvůli opatřením omezujícím pohyb koupi nemovitosti či jednání o poskytnutí hypotéky odložila. Někteří čekají na další ekonomický vývoj a nejeden zájemce o koupi nemovitosti vyčkával na vývoj cen na realitním trhu. Posledně jmenovaní, kteří se těšili, že během pandemie ceny bytů výrazně klesnou, jsou zatím zřejmě zklamaní. K žádnému výraznějšímu poklesu podle dostupných dat nedošlo. Otázkou je, nakolik s cenami zahýbou například majitelé nemovitostí určených ke krátkodobému pronájmu zahraničním turistům, kteří letos rozhodně dorazí výrazně méně. Pokud by tito investoři začali hromadně prodávat své prázdné byty, mohl by teoreticky nastat výraznější pokles v cenách nemovitostí, ale lze spíše předpokládat, že majitelé budou vyčkávat na vývoj situace v turismu a tyto byty budou zatím nabízet k dlouhodobějším pronájmům. Nicméně, aktuální uvolnění limitů pro banky by i s ohledem na postupný opětovný rozjezd ekonomiky už mohlo pozitivněji a rychleji ovlivnit podmínky úvěrů pro koncové klienty, takže by se zájem o hypotéky mohl opět zvýšit. Navíc ČNB snižuje výši sazby, která určuje, jak velkou finanční rezervu musejí banky mít vzhledem k výši svých poskytnutých úvěrů, doposud to bylo 1 procento, od července pouze 0,5 procenta. Předpokládá, že banky využijí rozpuštění rezervy ke krytí rizik, aby mohly poskytovat služby i těm klientům, kteří by předchozím přísnějším sítem neprošli. Teď už tak záleží jen na bankách, jak uvolnění uplatní v podmínkách pro klienty. „Manévrovací prostor“ dostaly od ČNB poměrně široký. Spolu s vládou avizovaným zrušením daně z nabytí nemovitosti a „oživováním“ české ekonomiky by mohly být podmínky pro koupi či výstavbu nemovitosti s pomocí hypotéky v létě pro řadu klientů ideální.
Reference: multifunkční budova v golfovém resortu
Nedávno jsme dokončili velmi zajímavý projekt nízkoenergetické dřevostavby v Kácově. Objekt se skládá ze tří ubytovacích apartmánů a kanceláří a je součástí Panorama Golf Resortu. Oblíbený golfový areál se nachází v nádherné přírodě nedaleko Zruče nad Sázavou a pyšní se hned několika prestižními oceněními GolfDigest. Při stavbě jsme použili konstrukční systém ALFADIFU v kombinaci s dřevěnou fasádou ze sibiřského modřínu. Více se o tomto unikátním místě dozvíte na webu Panorama Golf Resortu - www.panoramagolf.cz
Daň z prodeje investičních bytů zpřísní
Kromě zrušení daně z nabytí nemovitosti, o kterém jsme psali v minulém článku, vláda také schválila prodloužení takzvaného časového testu při prodeji „investičních“ bytů nebo domů. Doteď je od daně osvobozený prodej po aspoň pěti letech vlastnictví. Od roku 2021 by se měl takzvaný časový test prodloužit na deset let. Schillerová původně navrhovala prodloužení na patnáct let. S návrhem přišla už v daňovém balíčku, který dokončila ještě před epidemií koronaviru. Nakonec ho ale přeřadila právě do nového návrhu týkající se rušení daně z nabytí a daňových odpočtů. Investiční byt vs. vlastní bydlení Z prodeje dřív, než po deseti letech se nebude muset platit daň, jestliže člověk takový příjem použije na „obstarání vlastní bytové potřeby“ – tedy například nákup většího bytu pro rozšiřující se rodinu. K tomu musí dojít nejpozději v následujícím kalendářním roce po prodeji. Zpřísnění se nedotkne bytů či rodinných domů, pokud v nich měl vlastník bydliště nejméně po dobu dvou let bezprostředně před prodejem. Dosavadní daňové osvobození se v tomhle případě nemění. A kdo v prodávané nemovitosti sice bydlel, ale kratší dobu než dva roky, bude dál osvobozen od daně, když příjem z prodeje použije na „obstarání vlastní bytové potřeby“ (dosavadní zákon mluví o „uspokojení“). Delší časový test začne platit až pro nemovitosti pořízené po přijetí novely, tedy nejdříve od začátku roku 2021.
Odpočet úroků skončí pro všechny nové hypotéky
Vláda podpořila zrušení daně z nabytí nemovitosti. Odnesou to však lidé, kteří by ji stejně nemuseli platit – třeba s hypotékou na stavbu rodinného domu. Odpočet úroků z hypoték a úvěrů na stavební spoření má skončit pro všechny nové smlouvy. Ministryně financí Alena Schillerová přitom původně plánovala, že je zruší jenom lidem, kteří na rozdíl od dřívějška nebudou muset platit daň z nabytí nemovitostí. BOLESTIVÁ "KOMPENZACE" Zrušení odpočtů (15 procent ze základu daně) Schillerová až doteď vysvětlovala jako „kompenzaci“ právě za současné zrušení daně z nabytí. Lidem by tak podle ní zůstaly peníze okamžitě, místo aby na jejich postupné vrácení od státu čekali třeba až na konec dvacetiletého splácení hypotéky. Podle návrhu, který Schillerová přinesla na vládu, ale o daňové odpočty přijdou i lidé, kteří doteď daň z nabytí platit nemuseli. Tedy typicky ti, kteří si vezmou hypotéku na stavbu rodinného domu nebo nákup novostavby. „V těch návrzích mám, že novostavby by si ty úroky mohly uplatňovat i u nových staveb samozřejmě dále, protože ti daň neplatí,“ ujišťovala přitom Schillerová třeba 10. dubna v České televizi. Na vládu ale přišla s návrhem, který odpočty pro nové úvěry ruší bez náhrady, s výjimkou pro výstavbu ani novostavby nepočítá. VLASTNÍ PENÍZE JAKO NEVÝHODA Zrušení daně z nabytí vláda podpořila, stejně jako konec daňových výhod. Možnost odečítat si zaplacené úroky zůstane pro všechny smlouvy, kde právní účinky vkladu nastaly do konce roku 2021. Schillerová původně přišla na jednání se zrušením odpočtů už ke konci roku 2020, vláda to ale o rok prodloužila. „Každá daňová výjimka ve svém důsledku generuje zvýhodnění jedné skupiny na úkor jiné. Uplatnění odpočtu úroků z hypotečních úvěrů nabízí úlevu těm, kteří pro financování bydlení využijí úvěrů od finančních institucí, zatímco znevýhodňuje ty, kdo mají naspořeno z vlastního nebo jim například půjčí rodiče. Tím se fakticky podporuje život na dluh,“ vysvětluje Schillerová. Možnost odpočtu zůstane pro dříve sjednané úvěry (do konce roku 2021) včetně jejich refinancování. Vláda podpořila zrušení daně z nabytí nemovitých věcí, a to zpětně. Od daně mají být osvobozeni všichni, kdo podali návrh na vklad vlastnictví na katastru v prosinci roku 2019 nebo kdykoliv v letošním roce. KONEC NEMRAVNÉHO ZDANĚNÍ? Připomeňme, že stále platí povinnost podat daňové přiznání a zaplatit daň do tří měsíců po zápisu do katastru. Schillerová slibuje, že pokud někdo daň zaplatí (pokud podal návrh na vklad v prosinci nebo letos), vrátí mu ji následně finanční správa jako přeplatek. Samozřejmě: pokud návrh vůbec projde. Teď teprve zamíří do standardního připomínkového řízení a pak k poslancům. Vláda ho tedy nezkouší prosadit ve zrychleném režimu legislativní nouze. K definitivnímu schválení tak zřejmě dojde až v létě. Čtyřprocentní daň z nabytí nemovitých věcí platí kupující (do října 2016 ji platil prodávající, kupující byl ručitelem). Opozice, zejména ODS, ji už několikrát chtěla zrušit; mimo jiné ji považuje za nemravné zdanění už jednou zdaněných peněz. Současná vládní koalice ANO a ČSSD to však opakovaně odmítala – naposledy loni. V jednom z předchozích článků o financování bydlení jsme také upozorňovali, že v době koronaviru sice ČNB uvolnila svá doporučení, banky přesto své podmínky výrazně zpřísnily. Více se o tématu můžete dozvědět v tomto článku.
Reference: nízkoenergetický dům u Prahy
V Líbeznicích u Prahy jsme před časem postavili na první pohled jednoduchý rodinný dům, který byl vyprojektován s velkým citem a smyslem pro detail. Dispozičně je dům řešen jako 5+kk, ale díky ojedinělému půdorysu svým majitelům zajišťuje maximální soukromí i dostatečně velký prostor pro pohodlný život vícečlenné rodiny. Energeticky velmi úsporný dům, který byl postaven ze systému ALFA PLUS, je vybaven podlahovým topením, dvěma klimatizačními jednotkami, prostornou kuchyní nebo samostatnou garáží pro 2 auta.
