Odhad ceny nemovitosti? Alchymie plná proměnných

Trh s realitami se dynamicky proměňuje. Domy a byty, které měly ještě před několika lety cenu pár milionů, mohou dnes mít hodnotu i několikanásobně vyšší. Ať už máte zájem dům či byt prodávat či kupovat, je dobré mít aktuální informace a orientovat se v současné situaci. Nikdy navíc není na škodu znát hodnotu svého majetku a podle toho nakládat například i s pojištěním svého majetku.

Odhad ceny nemovitosti majetku se především v posledních letech stal oblíbenou disciplínou, kterou nabízí kdejaká online služba. Stačí do online formuláře zanést několik údajů o dané nemovitosti a po chvilce na vás z monitoru svítí hodnota, kterou by váš dům či byt měl mít. Nic ovšem není tak jednoduché a odhad ceny nemovitosti už vůbec ne. Roli při tomto procesu hraje celá řada faktorů a pouze skuteční odborníci dokážou vypočítat cenu nemovitosti správně.

Kdy je nutné mít odhad?

Odhad ceny nemovitosti je nutné provést během různých scénářů. Znát hodnotu svého bytu či domu budete potřebovat například v momentě, kdy budete žádat o hypotéku, při dědickém řízení, při rozvodovém řízení, při placení daní a v neposlední řadě také při samotném prodeji dané nemovitosti, respektive při jejím nákupu.

Pokud si budete chtít vzít hypotéku, banka bude potřebovat znalecký posudek o výši zástavní hodnoty dané nemovitosti, kterou vypracuje smluvní znalec banky. Tato služba bývá bankovními domy většinou poskytována zdarma. Počítejte ovšem s tím, že tento odhad bývá o 10 až 20 % nižší, než je reálná kupní cena nemovitosti. Tento postup je běžný a banky jej aplikují coby pojistku v případě, pokud nebudete hypotéku včas a řádně splácet a nemovitost bude nutné prodat.

Není odhad jako odhad

V dalších případech provádí odhad nemovitosti soudní znalec. Tento odhad probíhá pokaždé, kdy je tento proces nařízen zákonem pro oficiální účely. Znalec připravuje znalecký posudek, který je nejčastěji využíván při nejrůznějších sporech nebo pro účely finančního úřadu. Výsledek tohoto odhadu se může výrazně lišit od tržní ceny, jelikož jsou při něm posuzovány odlišné aspekty nemovitosti, a to hlavně velikost a stav.

Pokud se rozhodnete váš dům či byt prodat, rozhodně není zapotřebí oficiální odhad soudního znalce. Naopak potřebujete odhad, který do výpočtů zahrnuje mimo velikosti a stavu také dispozice, lokalitu, dostupnost služeb v okolí, dopravní situaci apod.

Jak tedy nejlépe určit cenu?

Hlavní roli v odhadu ceny nemovitosti hraje srovnávací metoda. Ta využívá data z realitního trhu a porovnává ceny prodaných nemovitostí v dané lokalitě stejného typu. Aby mohl toto porovnání provést soukromý subjekt, je nutné mít přístup do databáze realitních kanceláří, katastru nemovitostí a do cenových map. Tyto údaje poté dohromady poskytují data, na základě kterých lze sestavit cenu nemovitosti, za kterou se daný objekt dá prodat.

K čemu přihlížet?

Pokud budete cenu nemovitosti odhadovat, vždy přihlížejte k výměře nemovitosti. Obecně platí, že čím větší daný byt, dům či pozemek je, tím je vyšší i prodejní cena. Dalším aspektem je dispozice a stav nemovitosti. Otevřené prostorné pokoje, kuchyň spojená s obývacím prostorem, či naopak záchod oddělený od koupelny, to všechno jsou prvky, které mohou cenu nemovitosti navýšit.

Dalším velmi důležitým kritériem je lokalita, která je mnohdy zásadní při cenotvorbě. Přihlíží se k její dostupnosti, občanské vybavenosti v okolí, ale i chystaným projektům, které jsou v blízkosti domu připravovány. A v neposlední řadě svou roli vždy sehraje aktuální situace na trhu. Je tedy občas dobré i chvilku vyčkat, než se bouře na trhu uklidní.